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www.0805.com:拍卖获得房产后租客不搬走怎么办,

来源:http://www.sswank.com 作者:www.0805.com 时间:2019-12-26 07:49

[本站讯]5月29日,山东大学对两处符合出租出借条件的房产使用租赁权进行了公开拍卖。

  [本站讯]1月18日,山东大学举行首批出租房产租赁权公开拍卖会。拍卖会通过中国拍卖行业协会网络拍卖平台(  按照教育部关于资产使用的相关规定和学校国有资产管理委员会统一部署,学校通过公开招标方式确定在国内拍卖行业具有较大影响力、丰富成功经验的金诺国际拍卖有限公司为此次拍卖活动组织方。为保证学校的权益和招拍过程的规范,金诺公司采用了网络和报纸发布拍卖公告、竞买人缴纳保证金、网上拍卖方式对出租房产租赁权拍卖招租。  37家竞拍人参加拍卖,共拍卖房产租赁权17项,起拍价107余万元,拍卖成交价163余万元。竞拍过程激烈有序,部分拍卖项目竞拍轮次达到了200余轮次。  此次山东大学对外公开拍卖房产租赁权属于省内高校第一家。学校将进一步总结出租拍卖经验,按照规范出租要求和学校整体规划,对适合出租、生活必需的出租项目适时进行公开招租,为学校师生提供更好的服务。

案例简介

本站现有两处物业共5套住房对外出租:广州市白云区犀牛角路兴华阁C座703房、803房、804房、903房,广州市白云区同沙路280号资产278号地下之一房。我站现委托广东公正拍卖有限公司于2018年9月7日15时整,在广东省网上办事大厅公共资源交易栏目公物拍卖交易系统上公开网络竞价上述物业,网址:

出租出借房产使用权进行公开拍卖是落实教育部、学校相关规定,规范出租出借管理的一项重要举措。学校按照统一规划、统一预算、统一管理的要求,加强对学校出租房产项目的管理,此次拍卖是学校对统一规划并适合出租的房产实行的第三次公开招租。

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附件:1.物业出租公开网络竞价公告

拍卖会由学校招标引入的金诺国际拍卖有限公司组织,按照学校出租出借管理办法规定,拍卖前学校和拍卖有限公司分别采用了网络、报纸形式发布了拍卖公告,最后通过中国拍卖行业协会网络拍卖平台举行。最终,两处房产租赁权分别以55.39万元和11.65万元拍卖成交。

某投资公司于2005年10月向某银行深圳分行借款人民币2000万元,以其名下位于深圳市罗湖区的一处房产做抵押,双方到深圳市国土部门办理了抵押登记 手续。后因该投资公司到期后未还款,某银行深圳分行向深圳市中级人民法院提起诉讼,经审理,法院判决该投资公司限期偿还2000万元贷款本息,如逾期不 还,某银行深圳分行有权以抵押登记的房地产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。判决生效后,该投资公司未履行生效法律文书确定的义务,某银行深圳 分行于2007年11月向法院申请强制执行。 在执行过程中,法院依法查封了该房产,并在房产现场张贴了拍卖公告,通知凡有租赁关系的租户向法院进行申报登记。随后案外人王某向法院申报其对该房产第二 层有租赁权,并向法院提交了租赁合同。经法院查证,2005年12月,该投资公司将抵押房产的第二层出租给王某,双方签订了租赁合同,并到相关登记部门做 了备案登记。2008年4月,法院依法委托拍卖机构将该房产公开拍卖,杨某以最高价拍得该房产,随后其要求王某搬出该房产,王某以买卖不破租赁为由拒绝搬 出。2008年5月,杨某向法院申请强制执行。

2.2018年9月7日拍卖会竞买须知

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办案思路及心得

3.房屋租赁权拍卖标的目录及拍卖标的特别说明

“买卖不破租赁”并非无条件适用 本案主要涉及到合同法所确立的“买卖不破租赁”原则在强制执行中的适用问题。 我国《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是通常所说的“买卖不破租赁”原则的法律依据。那么, 在民事强制执行过程中尤其是强制拍卖中是否适用该原则,如何适用该原则呢?这需要正确认识强制拍卖与“买卖不破租赁”原则之间的关系。 民事强制执行是人民法院运用国家强制力,依法定条件和程序,对经生效法律文书确认的当事人的债权予以公力救济而进行的司法活动。强制拍卖作为民事强制执行 过程中的一种执行措施,是法院以国家公权力介入当事人之间的民商事纠纷,基于法律赋予的职权强行对抵押物予以处置从而实现生效法律文书所确定的债权的一种 措施。而《合同法》所规定的“买卖不破租赁”原则,则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为,它与强制拍卖最大的不同就在于强制拍卖过程中并不能体现 拍卖标的物原所有权人的意思表示。 那么,《合同法》第二百二十九条所规定的“所有权变动”是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来看,应当包含当事人因合同等法律行为 引起的物权变动和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的所有权变动。从条文的规定来看,并没有限制适用所有权变动的种类,因此,不论何 种原因发生的所有权变动,都应当适用该条款。这也可以从《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定中得到印证, 该条第二款规定,“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭……”也就是说,拍卖所引起的所有权变动,原则上不影响原租赁权及其他用益物权 的效力。但是,最高人民法院又在该条规定中规定了例外情形,即如果拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他 优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。这就是说,如果在拍卖财产上的租赁权设立在先,抵押权设立在后,租赁权应当优先保护,拍卖后该租赁权不因拍卖而消灭;相反,如果抵押权设立在先,租赁权设立在后,设立在后的租赁权不能影响设立在先的抵押权的实现。如果租赁权继续存在于拍卖财 产上会导致拍卖的价款过低,影响抵押权的实现,人民法院应当将该租赁权依法除去后进行拍卖。 法律之所以如此规定,是基于民法中的物权优先原则,该原则包括两个方面,一是当物权与债权并存时,物权优先于债权,如享有担保物权的债权人比普通债权人享有 优先受偿的权利;二是同一物上有数个物权并存时,先设立的物权优于后设立的物权,这是物权相互间的优先效力,抵押权属于担保物权,租赁权虽然在性质上属于 债权,但是由于合同法中规定了“买卖不破租赁”原则使之具有了物权的效力,这称为租赁权的物权化。因此,根据物权优先原则,租赁权设立在先,抵押权设立在后,就应优先保护租赁权;相反,抵押权设立在先而租赁权设立在后,就应优先保护抵押权。 综 上所述,强制拍卖中是否适用“买卖不破租赁”原则的关键在于租赁权设立在先还是抵押权设立在先。另外,需要说明的是,根据《最高人民法院关于适用中华人民 共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第二款的规定,抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成 承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。实践中,房屋抵押权与租赁权的冲突在强制执行中屡见不鲜。因此,在签订房屋租赁合同时,要特别注意查明该房产上是否存在已设立的抵押权,以便于更好地控制风险,避免损失失,由承租人自己承担。 实践中,房屋抵押权与租赁权的冲突在强制执行中屡见不鲜。因此,在签订房屋租赁合同时,要特别注意查明该房产上是否存在已设立的抵押权,以便于更好地控制风险,避免损失。

广东省农业机械试验鉴定站

裁判结果

物业出租公开网络竞价公告

法院张贴公告 要求承租人限期搬迁 本案中,抵押权设立在先,租赁权设立在后,抵押权实现后,某投资公司与王某之间的租赁合同对房屋买受人杨某不具有约束力。王某占有拍卖房产应当移交而拒不 移交,法院在房产现场张贴了强制搬迁公告,责令王某在限期内搬迁,否则法院将依法强制执行。在限期内,王某自行搬出了该房产,法院依法将该房产移交给杨 某。

受委托,我司定于2018年9月7日15时整,在广东省网上办事大厅公共资源交易栏目公物拍卖交易系统(网址:

序号

标的名称

建筑

用途

租期

月租金起拍价

保证金

1

广州市越秀区大德路233号9B房租赁权

185.379(该套房屋面积232.639㎡,委托方在该套间内保留47.26平方米自用)

办公

5年

12,606.00

20,000.00

2

广州市越秀区大德路233号9C房租赁权

www.0805.com,114.76

办公

7,800.00

10,000.00

3

广州市白云区犀牛路兴华阁C座703房租赁权

92.67

住宅

半年到3年

712.9

1,000.00

4

广州市白云区犀牛路兴华阁C座803房租赁权

92.67

712.9

1,000.00

5

广州市白云区犀牛路兴华阁C座804房租赁权

64.41

495.5

500

6

广州市白云区犀牛路兴华阁C座903房租赁权

92.67

712.9

1,000.00

7

广州市白云区同沙路280号地下资产的278号地下之一房租赁权

58

住宅

1,425.45

2,000.00

标的展示时间:2018年8月30、31日;展示地点:标的所在地。

竞买人必须在报名审核通过后并且在规定时间内交齐竞买保证金,才能办理竞买登记手续。

有意竞买人请在2018年9月5日16时前将竞买保证金汇至指定帐户【户名:广东公正拍卖有限公司;账号:3602116609100113346;开户行:工商银行广州维多利广场支行,注明用途:竞买保证金。并请于2018年9月6日12时前将保证金付款凭证、竞买人身份资料、用户名和联系方式发送至我司邮箱。

竞买人在办理竞买登记前应在广东省公共资源交易中心网上报名系统完成注册,竞买人网上报名操作如下:竞买人可通过广东省公共资源交易中心网站-交易保障平台、通过广东省网上办事大厅-法人事项-公共资源交易平台-公物拍卖,进入网上报名系统和公物拍卖竞价系统,竞买人网上报名截止时间:2018年9月6日12时。

公司地址:广州市天河区体育西路103号维多利广场A塔1202室

公司邮箱地址:38105678@justauction.cn

电话:020-38105678

相关附件:
附件2:2018年9月7日拍卖会竞买须知.docx
附件3:房屋租赁权拍卖标的目录及拍卖标的特别说明.doc

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